十年 樓市政策復(fù)盤！樓市10年來發(fā)生了什么？

自房地產(chǎn)市場建立以來，政府出臺了不少調(diào)控政策，對整個房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生了重要影響。

于是，小編在此搜集2010年至今每年政府對于樓市采取的最重要的調(diào)控政策，以此回顧政府調(diào)控樓市的十年漫長路。

十年磨一劍。10年里，樓市跌宕起伏，房價雖有波動，但曲線卻是越調(diào)越漲，“奮斗十年不如買套房”，雖為笑談，卻足以可以印證過去十年樓市的變化。

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2010年 

——“國十一條”“新國十條”(限購令)

2010年1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。

對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。

2010年4月15日，國務(wù)院出臺措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2010年4月17日，新國十條出臺，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

自此，各地限購政策紛紛出臺，以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點。

這被號稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場“名副其實”進(jìn)入調(diào)控的開始。

2010年全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅13.67%，四月份也就是調(diào)控升級的時候達(dá)到17.3%的高點，在年末的時候回落到8.5%。

▲圖片來源于攝圖網(wǎng)

2011-2012年

——“新國八條”出臺 ，首套房商貸首付為30%，三套房或以上不能貸款

2011年1月26日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》公布，即“新國八條”，同時國務(wù)院向各地分派房價調(diào)控督查組。

“新國八條”的具體內(nèi)容把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。

同時，房地產(chǎn)史上首次限購政策在北京落地，隨后，半年時間內(nèi)，全國達(dá)42個城市相繼開啟限購。（不包括孝感，在這一年孝感的樓市才剛剛開始萌芽，并沒有開啟限購）

有人要問了，為什么調(diào)控政策隔一段時間出一個？

上層也是在不斷試探，如果二套房首付壓到4成，市場就能降溫，那估計就沒后面的政策了，但是，點火容易，滅火難，市場已經(jīng)瘋了。

直到2011年下半年，高首付，高利率，高稅率，再加限購，四個調(diào)控政策出場完畢，樓市的火算是徹底降下來了。

2012年，國務(wù)院發(fā)出通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放第三套住房貸款。

通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

2012年相對于2010和2011沒有多大的變化，樓市政策調(diào)控在這幾年也比較穩(wěn)定，暫時也抑制了房價的過快上漲。

孝感的樓市在2010-2012月也基本上屬于萌芽期，房企逐漸開始往新城區(qū)發(fā)展。

2013年

——“新國五條”出臺

2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。

會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。

此外，會議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價工作問責(zé)制等內(nèi)容。

據(jù)悉，“新國五條”的出臺，及時而徹底地打消了一些地區(qū)和開發(fā)商等待政策放松的幻想，釋放了政策將持續(xù)從緊的信號。

同時，限購造成的震懾作用逼迫開發(fā)商在下半年不得不以價換量。雖然與此前的“新國八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號的意義在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時間。

由于上一輪的政策收緊，2013年房地產(chǎn)市場進(jìn)入了政策市，一線城市回暖進(jìn)入艷陽天，三四線進(jìn)入停滯期。

孝感的房價在這兩年也基本上沒什么變化。

2014年

——“930”房貸新政

2014年9月30日，還是那個熟悉的調(diào)控，讓人又愛又恨的調(diào)控，他來了，他來了，他又來了。

央行出臺房貸新政，主要內(nèi)容包括：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執(zhí)行；

對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等。

也就是說首套房貸利率可打7折，并規(guī)定首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，全面支持改善性需求。

本次房貸政策基本上是之前信貸政策的全面松綁，相對于此前信貸套數(shù)認(rèn)定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認(rèn)定上都有放松。

新政出臺后，孝感也是響應(yīng)國家政策，迎來購房高峰期，購房者明顯開始增多。

2015—2017年

——去庫存、棚改貨幣化、因城施策

2015年開始，房地產(chǎn)去庫存的聲音響起，也就是這一年，出現(xiàn)了連續(xù)六次下調(diào)存貸款利率，330新政降低二套房利率至四成，公積金貸款首套房首付最低至兩成的鼓勵買房。

與此同時，棚改貨幣化開始發(fā)揮作用，樓市迎來普漲。

在這兩年，樓市的預(yù)測開始轉(zhuǎn)向，很多曾經(jīng)看空的“專家”開始搖擺，市場情緒出現(xiàn)激化。

全面調(diào)控變成了因城施策

這里，出現(xiàn)了和以往政策不一樣的地方，全面調(diào)控變成了因城施策，這也成為了未來調(diào)控的一個基本點。

自此，正式拉開2016年熱點城市樓市政策調(diào)控的大幕。

2017年，一二線樓市開始見頂進(jìn)入盤整周期，三四線進(jìn)入領(lǐng)漲或補(bǔ)漲周期，而孝感也是在2017年房價開始飆升。

2017年下半年，孝感也發(fā)布了的限購限貸政策，也是這一年孝感大量購房者開啟了購房投資模式。

2018—2020年

——預(yù)測熄火，房住不炒

調(diào)控政策出臺1年后，18年樓市的總算是穩(wěn)住了，而此時北上深已接近破6萬，新一線2萬多，我們的房價順利實現(xiàn)多級跳。

孝感也一樣，房價到了高峰期，部分樓盤已破萬，限購限貸政策實施不到一年就取消了。

進(jìn)入2019年，樓市可以用一個字概括：穩(wěn)。

因城施策下，一些補(bǔ)漲冒頭的城市開始被敲打，房住不炒至上而下被貫徹下來。

總體穩(wěn)定下，信貸政策被收緊，一些基本面好且已經(jīng)調(diào)整過的城市開始走出小行情，大多數(shù)城市進(jìn)入調(diào)控收緊階段。

不管是一二線城市，還是孝感這些三四線城市始終貫徹一個“穩(wěn)”字。

2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將堅持“穩(wěn)中有進(jìn)”思路：一方面著重防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，另一方面，加快研究建立長效調(diào)控機(jī)制，除不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場、發(fā)展不動產(chǎn)租賃市場外，房地產(chǎn)稅制度的探索、醞釀將更多扮演預(yù)期調(diào)控工具角色，但短期內(nèi)不會推出。

寫在最后：

房住不炒這些年，仍然會把軟著陸貫徹到底。在樓市周期調(diào)整的時間線里，始終會有人得意，有人失意。

在時代的列車面前，我們可以選擇不相信不上車，但任何時候都不要幸災(zāi)樂禍，也不要人云亦云。