新政百日樓市三問 房價是真降還是在假摔?

以4月17日的“新國十條”為標志，國內開展的樓市調控，已逾百日。這一輪調控下，效果到底怎么樣？房價真的降了嗎？這一次，房地產(chǎn)業(yè)將會來一次真正的調整，還是會迎來又一次峰回路轉？一場深度博弈，仍在持續(xù)。

    房價：真降還是“假摔”？

    深圳和北京是樓市的風向標。

    在深圳，有著20年房產(chǎn)投資經(jīng)驗的投資客鄒建民，近經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，他們現(xiàn)在談論的主要是商業(yè)地產(chǎn)和股票，“還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)怎么樣能夠上市。”住宅似乎已經(jīng)淡出了他們的投資話題。

    深圳一個二手房門店負責人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后他們的業(yè)績大幅下滑，“去年我們這一個門店，一個月是將近300萬元的業(yè)績，有十七八套成交。新政出來后，我們6月份成交4套，已經(jīng)算是不錯的了”。

    和二手房相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。分析師海濱表示，新政后兩個半月的時間，深圳房價大概下降了4%。但是在售和新入市項目的價格依然比較堅挺。

    與此同時，不少樓盤打出了買房送面積、價房等口號來吸引購房者的注意。按照國家相關規(guī)定，原本不應該算面積的露臺、公共走道以及原本算一半面積的陽臺，在一些開發(fā)商的嘴里卻變成了給購房人的優(yōu)惠。更有甚者，把規(guī)劃設計范圍以外的面積以“偽贈送”的方式拿出來吸引購房人。一些開發(fā)商則玩弄先提價再價的“假摔”秀。

    深圳大學國際金融研究所所長國世平認為：“盡管現(xiàn)在表面上看沒有下降，但是比如說一百萬的房子他送你二十萬，實際上等于已經(jīng)下降。但是地產(chǎn)商決不愿輕言降價，他們不愿給人一個房價下跌的認識。”

    在北京，郊區(qū)的通州、房山等地去年底房價大幅度飆升，半年時間幾乎翻了一倍，新政出來以后，這些地區(qū)率先降價。北京地產(chǎn)評論人楊少鋒表示，北京從4月中旬開始銷量大幅下降，但是在價格上變化并不明顯。據(jù)統(tǒng)計，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價為20161元/平方米，與2009年上半年相比漲幅達到了62.3%，而與2009年下半年相比漲幅為26.6%。數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京的二手房成交均價為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬下調了0.1%。

    國家統(tǒng)計局1至6月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明，6月全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點，價格環(huán)比下降0.1%。4月份，70個城市中，有三亞市房價環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及28個城市，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價均告下跌。

    與此呼應的是開發(fā)貸和個貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國內貸款同比增幅回落，從年初的46.1%回落至上半年的34.5%；個貸方面，前四個月的逐月累計增幅均在以上，但至6月已降至60.4%。

    土地市場也開始降溫。7月20日國土資源部發(fā)布的《2010年二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》顯示，二季度全國105個主要城市地價總體水平為2756元/平方米，綜合地價環(huán)比漲幅超過5%的城市有10個，其余95個城市地價漲幅介于-1.77%至-5%之間。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運7月15日表示，房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，并且出現(xiàn)了下降趨勢。房地產(chǎn)投資性需求也得到一定的抑制。

    隱憂：如何防止大起大落？

    6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來次由漲轉降。一些專家認為，這標志著房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但也意味著房地產(chǎn)調控進入到一個關鍵時期。

    “中國的房地產(chǎn)市場，好比一個高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察。”中央黨校研究員曾業(yè)松近日在接受新華社記者采訪說，“一些癥狀表明，當前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度博弈期，調控決不能松懈。”

    這些“癥狀”主要表現(xiàn)在：一是局部地區(qū)樓市“高燒不退”。6月，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。

    二是高房價“堅冰”未融。以住宅期房銷售均價為例，今年1月至5月，北京四環(huán)路以內的價格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元，達到11748元。而一些樓盤打折基準價也是3月中旬的高點，存在“假摔”之嫌。

    三是信貸悄然“放水”。在一些地方，銀行有選擇性地對住宅貸款開了“綠燈”：如要客戶套房沒有貸款，二套房也可享受付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸三套房，個別銀行從一開始沒有執(zhí)行過。

    四是投資轉移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購房增加，呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前為10%左右。

    五是房企逆市拿地風潮涌現(xiàn)。近期一些房企“攻城略地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長35.6%，土地購置費同比增長84.0%，進入4月調控周期后，房企土地購置面積和費用仍在大幅增加。

    更為嚴峻的問題是，樓市調控之時，又出現(xiàn)了股市下跌、鋼材市場低迷等隱憂。

    據(jù)北京師范大學研究主任董藩介紹， 4月中旬以來建筑鋼材價格持續(xù)下跌，累計跌幅已達1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的業(yè)有可能受到影響。如果房價跌幅超過30%，個人按揭貸款違約的情況會明顯上升，給金融系統(tǒng)造成壞賬壓力。

    多位專家和業(yè)內人士擔心，“放”可能使得之不易的調控成果毀于一旦，隨之而來的是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新一輪報復性反彈；而過度“收”顯然也會傷及經(jīng)濟，甚至引發(fā)經(jīng)濟的“二次探底”。盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市大起大落始終是各方的共識。專家稱，“房價的暴漲暴跌，對消費者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害。”

    走向：調控政策會不會松動？

    央視評論認為，樓市新政目前是個開始，真正的艱難還在后面。人們更關心的是，調控政策今后將向何處去？

    政府高層近來頻頻表態(tài)樓市調控決心未變。7月4日，國土資源部負責人明確表示，再過一個季度左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降。此后，住建部、銀監(jiān)會、國資委有關人士也分別在不同場合針對三套房貸放松等傳言作出明確澄清。

    住房和城鄉(xiāng)建設部強調，要堅定不移地繼續(xù)遏制部分城市房價過快上漲。國土資源部《2010年二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出：目前來看，房價上漲勢頭已被遏制，盡管中央政府短期內繼續(xù)出臺更嚴厲措施的可能性較小，但在房價依舊居高不下的局面下，中央政府嚴厲調控房價的決心不會改變，地方的相關細則也會相應跟進。

    與此同時，中央加大力度建設保障性住房。為完成今年580萬套保障性住房建設任務，中央已下達600多億元資金予以支持。國務院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松認為，保障性住房的大規(guī)模開工將對沖商品房投資的減少，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速總體上不會減慢，對經(jīng)濟增長的貢獻將至少和2009年持平。從建設計劃看，2010年全國共將新增各類保障性住房700余萬套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新開工面積總計將達到4.2億平方米。據(jù)此估算，今年新增房地產(chǎn)投資將達到2.3萬億元，超過2009年的1.9萬億元。

    巴曙松認為，前一段時期房地產(chǎn)的投資品性過于濃厚，使得房地產(chǎn)市場充滿投機氣氛。“以新國十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調控，正在試圖推動房地產(chǎn)從投資品性主導，逐步恢復到消費品性主導。”

    董藩認為，隨著部分多套房擁有者擔心資產(chǎn)縮水而拋售，部分開發(fā)商降價出貨，以及去年的新開工項目陸續(xù)竣工，調控半年以后市場供應將明顯增加，部分城市房價會出現(xiàn)明顯的震蕩回落。但全國、全年情況綜合看，可能仍處于上漲狀態(tài)。

    不少專家認為，對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，房價的適當回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。從歷年對樓市調控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內的多種強勢利益群體的影響也不可小視。高房價問題不是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關乎數(shù)萬億元商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。專家表示，樓市調控不能指望畢其功于一役，能采用“漸進療法”。