房地產(chǎn)融資管理定調(diào)！走向規(guī)則化和透明化！

       日前，住建部和央行聯(lián)合召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)。會(huì)后新聞稿指出，為落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房企融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。近期，圍繞規(guī)則和房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論持續(xù)升溫。

       據(jù)多家參與會(huì)議的房企高層和監(jiān)管部門(mén)稱，會(huì)上央行領(lǐng)導(dǎo)闡述了融資規(guī)則出臺(tái)的背后邏輯和未來(lái)取向。將房地產(chǎn)政策與財(cái)政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)周期工具，短期看刺激效果明顯，但長(zhǎng)期副作用很大。中央明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段。企業(yè)應(yīng)該也需要準(zhǔn)確把握好政策取向，認(rèn)識(shí)到穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的宏觀層面意義。建立房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制，題中應(yīng)有之義就是政策的規(guī)則化和透明化，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則是這一努力的組成部分，座談會(huì)也是監(jiān)管部門(mén)與企業(yè)行業(yè)加強(qiáng)溝通、交流互動(dòng)管理思路的具體體現(xiàn)。

       房企對(duì)新規(guī)的關(guān)注點(diǎn)差別較大，會(huì)上代表性的訴求主要集中在：土地儲(chǔ)備如何估值、多元化經(jīng)營(yíng)是否區(qū)分，以及規(guī)則何時(shí)向行業(yè)推廣等問(wèn)題上。對(duì)此，央行和住建部一一進(jìn)行了回應(yīng)。

       知情人士透露，新規(guī)則明年起將逐步覆蓋更多的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。

       不用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)是長(zhǎng)期政策基調(diào)

       從整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，2008年以來(lái)，經(jīng)歷了幾輪房?jī)r(jià)上漲周期，2009年、2013年、2016年，都是房?jī)r(jià)大幅躍升的時(shí)期。

       回顧這些發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，將房地產(chǎn)政策與財(cái)政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的工具，的確每次對(duì)經(jīng)濟(jì)下行都產(chǎn)生了一定的抵消作用，但帶來(lái)的成本都是房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度跳升，歷史教訓(xùn)深刻。

       十九大以來(lái)，中央確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本方針政策——“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”“堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性”。

       過(guò)去2~3年，中美貿(mào)易摩擦、疫情沖擊產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中央始終保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，疫情沖擊下也沒(méi)有拿房地產(chǎn)來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。

       但在經(jīng)濟(jì)仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產(chǎn)政策到底能堅(jiān)持多久？是不是會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控？是否還會(huì)將房地產(chǎn)政策與財(cái)政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的工具？房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、地方政府等利益相關(guān)方都在等待、觀望、博弈。

       下半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商剛剛從疫情沖擊中回暖，新規(guī)出臺(tái)將給行業(yè)帶來(lái)多大影響，牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。

       綜合各方觀點(diǎn)來(lái)看，新規(guī)的制定出臺(tái)仍然是基于房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的思路，堅(jiān)持市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的取向，激勵(lì)和約束并重，有利于企業(yè)準(zhǔn)確把握長(zhǎng)期政策基調(diào)和政策取向，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展做出正確的判斷，有利于 “穩(wěn)預(yù)期”。

       新規(guī)將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和金融安全

       近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了一些突出特點(diǎn)。比如，行業(yè)集中度明顯提高、負(fù)債率高且增速較快、單家企業(yè)負(fù)債規(guī)模大等。

       數(shù)據(jù)顯示，2019年末，上市或發(fā)債的300余家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.4%，較2015年末增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn)，不少大型房企杠桿率還在高位攀升。房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率高且增速快的特征十分明顯。

       從金融行業(yè)的視角看，房地產(chǎn)與金融是一對(duì)孿生兄弟，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)銀行業(yè)貸款的三分之一，長(zhǎng)期的共生互利關(guān)系將兩個(gè)行業(yè)緊緊捆綁在一起。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歷史上一度成為最重要的金融風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。

       業(yè)內(nèi)專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在高杠桿、高負(fù)債的背景下，目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)“悖論”：一是盡管杠桿率已經(jīng)非常高，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然加速擴(kuò)張，金融機(jī)構(gòu)也愿意繼續(xù)“借錢(qián)”給高杠桿房企；二是與其他行業(yè)追求存貨高周轉(zhuǎn)率相比，房地產(chǎn)行業(yè)普遍追求存貨的低周轉(zhuǎn)，企業(yè)手中的土地儲(chǔ)備越來(lái)越多。

       兩個(gè)“悖論”反映出房企和金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期：只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，加杠桿囤地就有利可圖。但高負(fù)債背后則對(duì)應(yīng)著高利率。

       據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠桿房企境外發(fā)債利率長(zhǎng)期在10%以上。這意味著，每年房?jī)r(jià)上漲的幅度需要高于利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。

       這一舊邏輯在過(guò)去幾輪房?jī)r(jià)上漲周期中也被反復(fù)驗(yàn)證。在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，原本依賴房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的高杠桿、高負(fù)債模式面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，這也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于上述行業(yè)慣用邏輯能否繼續(xù)成立的懷疑。

       一位接近監(jiān)管人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債對(duì)應(yīng)著金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)，可以由房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)從企業(yè)端加強(qiáng)管理，也可以由金融主管部門(mén)從金融機(jī)構(gòu)融資的角度進(jìn)行管理。新規(guī)則通過(guò)引導(dǎo)和約束金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，并通過(guò)與企業(yè)的持續(xù)溝通和交流，引導(dǎo)其更加關(guān)注自身的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性指標(biāo)和負(fù)債水平，按照審慎穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的方向，主動(dòng)調(diào)整負(fù)債規(guī)模和杠桿率。

       據(jù)了解，座談會(huì)上相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，推高生產(chǎn)要素成本，嚴(yán)重侵蝕經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，還會(huì)撕裂社會(huì)，造成嚴(yán)重社會(huì)不公平，激化社會(huì)矛盾，阻礙社會(huì)階層的垂直流動(dòng)。穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的宏觀層面意義，有益于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)，也有益于房地產(chǎn)企業(yè)自己。

       房地產(chǎn)融資規(guī)則化、透明化，設(shè)計(jì)了科學(xué)合理的過(guò)渡期安排

       將房地產(chǎn)金融調(diào)控政策規(guī)則化、透明化是新規(guī)出臺(tái)的另一目的。

       會(huì)上央行領(lǐng)導(dǎo)表示，過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策并不那么透明，多數(shù)時(shí)間是通過(guò)對(duì)銀行窗口指導(dǎo)的方式進(jìn)行，企業(yè)有時(shí)也十分困惑。中央明確提出“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身也有較強(qiáng)的調(diào)整意愿，但出于政策可能變動(dòng)以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等考慮，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還處于觀望狀態(tài)，既不利于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安排，也容易陷入多方博弈的局面。

       目前，監(jiān)管部門(mén)設(shè)置“三道紅線”，根據(jù)各家房企財(cái)務(wù)狀況，按照踩線條數(shù)不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進(jìn)行管理，每降一檔，企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負(fù)債增速分別不超過(guò)5%、10%、15%。這一規(guī)則被市場(chǎng)總結(jié)為“三線四檔5%”新規(guī)。

       業(yè)內(nèi)人士表示，融資管理規(guī)則為企業(yè)安排了過(guò)渡期，對(duì)市場(chǎng)的影響有限，有助于企業(yè)穩(wěn)妥有序逐步降低杠桿水平。

       參會(huì)的知情人士透露，房企對(duì)新規(guī)的關(guān)注點(diǎn)差別較大，會(huì)上代表性的訴求主要集中在土地如何估值、多元化經(jīng)營(yíng)是否區(qū)分，以及規(guī)則何時(shí)向行業(yè)推廣等問(wèn)題上。

       以恒大為代表的土地儲(chǔ)備較多的企業(yè)，希望將持有的按成本計(jì)價(jià)的大量土地增值部分計(jì)入資產(chǎn)，體現(xiàn)企業(yè)真實(shí)償債水平。

       對(duì)此，央行相關(guān)人士回應(yīng)，規(guī)則計(jì)算主要基于經(jīng)審計(jì)且公開(kāi)披露的財(cái)務(wù)報(bào)表，土地由誰(shuí)估值，按照什么標(biāo)準(zhǔn)估值，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及審計(jì)都有明確的規(guī)定。依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)報(bào)表，能夠保證規(guī)則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，依照相關(guān)法律法規(guī)，也會(huì)有相應(yīng)的處理。

       此外，“規(guī)則的目的之一是通過(guò)合理約束高杠桿企業(yè)負(fù)債行為，引導(dǎo)企業(yè)加快開(kāi)發(fā)，避免囤房囤地行為，如果對(duì)土地增值的處理不遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，相當(dāng)于釋放了鼓勵(lì)企業(yè)囤積土地以待升值的信號(hào)，與規(guī)則初衷不符。”央行人士稱。

       而綠地、陽(yáng)光城等地產(chǎn)以外多元化經(jīng)營(yíng)較多的企業(yè)，希望核算時(shí)能夠把城市更新、教育等其他業(yè)務(wù)的負(fù)債剔除出來(lái)，不納入有息負(fù)債管理。

       央行和住建部回應(yīng)，房企多元化有各種各樣的考慮。無(wú)論從目的還是操作性考慮，規(guī)則計(jì)算的依據(jù)都是企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，相關(guān)領(lǐng)域不納入合并報(bào)告，規(guī)則適用時(shí)也將遵循同一原則。同時(shí)，規(guī)則對(duì)于符合住房制度改革方向的領(lǐng)域也有相應(yīng)的激勵(lì)措施，對(duì)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立的住房租賃法人，符合國(guó)家住房租賃政策導(dǎo)向的，就可以從合并報(bào)表有息負(fù)債中剔除。

       一些負(fù)債指標(biāo)較好的企業(yè)則更關(guān)心“三線四檔5%”新規(guī)是否以及何時(shí)推廣至全行業(yè)，擔(dān)心15%的規(guī)模限制會(huì)打破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)格局，給規(guī)則適用以外的企業(yè)反超機(jī)會(huì)。

       對(duì)此，央行和住建部表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度很高，高負(fù)債問(wèn)題也主要集中在重點(diǎn)企業(yè)，規(guī)則針對(duì)重點(diǎn)企業(yè)，依據(jù)則主要是會(huì)計(jì)報(bào)表，推廣至全部11萬(wàn)余家房地產(chǎn)企業(yè)既不現(xiàn)實(shí)也無(wú)必要，但明年起將逐步覆蓋更多的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于適用規(guī)則的企業(yè)，未來(lái)有望擁有更大的融資靈活性。

       實(shí)際上，規(guī)則本身也是各方意見(jiàn)的反映，體現(xiàn)了行業(yè)整體對(duì)于未來(lái)發(fā)展方向的預(yù)期。近期，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，融創(chuàng)已經(jīng)對(duì)政策有了判斷，提前進(jìn)行準(zhǔn)備；龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍回應(yīng)員工對(duì)融資新政的討論時(shí)表示，國(guó)家過(guò)去幾年“控房?jī)r(jià)、降桿桿、啟動(dòng)內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)雙循環(huán)”的一系列宏觀政策的落實(shí)和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。

       知情人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露，會(huì)上央行領(lǐng)導(dǎo)表示，建立房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制，題中應(yīng)有之義就是政策的規(guī)則化和透明化，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則就是這一努力的組成部分。目前，相關(guān)部門(mén)正在加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)，完善住房租賃金融政策體系，支持“租購(gòu)并舉”。這些新的政策，在執(zhí)行過(guò)程中，也會(huì)與市場(chǎng)不斷溝通、評(píng)估、校正和完善。